不動産所得における事業的規模

不動産による収入が事業的規模かどうかは、大きな問題である。

 

いわゆる、5棟10室という判定基準はあるが、これは法律に基づくものではない。

実務上の慣習から生まれたものであり、様々な恣意性が介入する。

 

・駐車場経営の場合

駐車場5台分でアパート1室とされる。

つまり、駐車場だけの場合は50台分以上で事業的規模となる。

 

・サブリース契約の場合

一棟貸しの場合でも部屋数が10室以上あれば、事業的規模になる。

 

この5棟10室だが、あくまでも形式的な基準なのでたとえ空室が多く10室中2室しか入居者がいなくとも事業的規模に該当するという見解なのだ。実際に税務署に問い合わせたところ、「入居者の募集は行っているんですよね?」と確認された後OKとされた。

 

事業的規模該当のメリットとしては

 

青色申告65万円控除の適用

 

・資産損失の必要経費全額参入

→事業的規模でないと、不動産所得額を上限としてしか必要経費参入できない。

→資産損失の場合は、事業的規模であればOKなので、白色申告で事業的規模ということもあり得る。

 

形式上は事業的規模とされても、税務調査の際は経済的実態を確認するため否認される可能性もあるので注意。

 

たとえば、サブリース契約で2室程度しか入居者がおらず、取り壊して自宅にしようとしている場合。

サブリース契約ということで形式的だけみれば事業的規模に該当し、全額資産損失が必要経費参入可能。しかも、給与所得等と通算することができ、青色だと損失を繰り越せる。事業的規模でないと、損益通算はできない。

 

事業的規模かどうかだけで、納税額が大きく異なるので十分に検討したい。